近两年来，泰国房地产市场热火朝天，但有些投资者还是对此犹豫不决，纠结点还是“略有尴尬”的价格上。

泰国房产的价格虽然仅有北上广深这些一线城市的三分之一甚至四分之一，但是也和二三线城市持平，对刚刚接触海外房产的新手来说，曼谷房产VS二线城市房产，很难抉择。

请这些朋友们注意，泰国与二三线城市不能相比，因为它们本就不在一个级别上！

就如同北京、上海这样的直辖市无法与长沙、武汉相比，级别决定命运。我们看待泰国的房地产，永远该将它放在东南亚市场中对比。

这里，我们选取了东南亚具有比较价值的四个国家：泰国、柬埔寨、越南、马来西亚，同向对比，不吹不黑，还原真实的房地产市场。

经济概况

在整个东南亚地区，老挝、缅甸、尼泊尔经济过于封闭，印度尼西亚正处在衰退轨道，新加坡的体量对标香港、马耳他，综合看来，泰国、马来西亚、柬埔寨、越南经济上最为详尽，对比最合理。

首先我们从宏观数据上感受一下四个国家，以下数据都来自于第三方网站公布的最新数据：

从经济整体数据来看，泰国、马来西亚属于一个档次，把柬埔寨和越南远远甩在身后。

先来谈谈越南和柬埔寨。越南是最近大热，尤其是在外资企业纷纷撤出中国后，大多数都将工厂迁到了越南，越南也成为媒体口中的第二个“中国”。属确实，越南近年来大力发展经济，并取得不错的成绩。但值得注意的是，这里也是亚洲通胀最严重的国家之一。

年，柬埔寨的人均GDP大约是泰国的六分之一，但是仍然属于世界上最贫穷的国家之一。由于柬埔寨的通货膨胀严重，美元才是流通货币，瑞尔不值钱，物价比泰国高2倍。柬埔寨工业基础十分薄弱，道路狭窄，无高速公路；交通、桥梁等基础设施落后，生活便利度不高。

再谈谈常被用来比较的泰国和马来西亚。在经济总量上，泰国高一点，人均马来西亚高一点。但是从经济结构上看，两国区别很大：

泰国经济主要由农业和旅游业支撑，相对来说比较稳定。而马来西亚的支柱产业主要以石油、橡胶、棕榈等大宗商品为主，特别是石油开采及石油化工，“马石油”是马来西亚最大的公司，石油几乎占了马来西亚外汇收入的一半。对于资源出产国经济体来说，受国际市场影响很大。

社会文化

投资一个国家的房产时，整体的经济是否良好固然是重要的考量因素，然而，国家的社会安全、文化开放、重大政策等“软”环境则更为关键，国家未来的发展前景与这些因素息息相关。

说到东南亚，不得不提的就是中国的“一带一路”国家战略对于东南亚诸国的影响带动作用明显。中国在基础建设方面的合作为东盟的互联互通和共同体建设提供了有力支撑，对于越南、柬埔寨、泰国、马来西亚都带来了一定程度的利好。

接下来，我们就各个国家分别谈谈：

越南

与20年前的中国类似，现在的越南也在牺牲环境发展经济，因此越南的环境问题也日益突出。在工厂聚集的沿海地区，水源污染越发严重；大气污染严峻，各城市均处于超负荷状态。

除了污染以外，越南的社会中，一个突出的现象就是腐败。在透明国际组织最新公布的年“全球廉洁指数”（CPI）排名中，越南在个国家中排名第位，腐败程度得到了全球公认，越南的腐败对于长期发展不会是一件好事。

在对华关系上，由于历史遗留问题以及南海争端问题，越南人表现出来的是亲美不亲华，反华情绪颇高。年越南就曾发生过大规模的排华暴乱，暴民攻击中资企业、工厂，连日本、台湾等外资企业都不幸遭殃。近两年来，小规模的反华游行、示威也是不断。

柬埔寨

很多人对于柬埔寨的经济情况并不熟悉，这里拿泰国做一个简单比喻。

如果说，泰国像是十二年前的中国，经济快速增长，一片百业待兴的气象；那么柬埔寨更像是八十年代初的中国，一切都还在刚刚起步，但却不可能拥有中国速度。

除了发展落后之外，柬埔寨也不是一个适宜长期居住之地。柬埔寨的电力状况差，供电不稳，断电的事时有发生，因此电价比国内贵2-3倍。虽然经济非常贫困，但是物价并不低，消费比我们想象中要高。

根据Numbeo大数据得出的结论，柬埔寨作为世界最贫穷国家之一，生活指数却仅比“国际大都市”的上海低8.6%，这样的的生活成本已经算是高了。

柬埔寨的腐败问题甚至比越南更加无可救药，在同样一份“全球廉洁指数”排名中，柬埔寨位列第位，已经在东南亚国家中连续四年排名垫底。这样的社会状况，让人非常担心。

马来西亚

在社会安全、基础设施等方面，马来西亚明显碾压前面提到的两个国家。不过，对于马来西亚来说，更大的变数来自于政局变天定。

5月，马哈蒂尔带领的反对党赢得选举，这也是马来西亚反对党60年来首次赢来大选。未来，马来西亚的发展和中马关系会如何走向，仍是未知数。

另一方面，马来西亚是穆斯林国家，从宗教到文化，都与中国呈现天壤之别。目前华人在马来西亚占到24%左右，而且还是最富有的阶层，但在政治上基本没有话语权。

甚至马来人有意边缘化汉语和中国文化地位，公立学校一律不许教中文，只能教马来文和英文，华人自己开办的中文学校完全不给财政拨款，对中文媒体管制比其他媒体严格得多等等。一个满是穆斯林的国家是否适合投资、养老和居住呢？

泰国

在这四个东南亚国家中，泰国应该是最适宜居住的。这里曾经多次被评为全球十佳度假养老胜地，是世界著名的旅游、养老目的地，每年来泰国度假、养老的人多达千万。

在物价方面，泰国的生活成本在亚洲国家中相对靠后，马来西亚物价比泰国普遍贵20%，同样的元在泰国能买的东西比在柬埔寨多多。

由于旅游业发达，泰国的国际化程度非常高。在热门旅游城市，很多泰国人都在学中文，能讲简单的中文，吃饭的餐馆都配有中文菜单，便利店店员可以用中文流畅沟通，在这里生活基本不成问题。

泰国也是一个佛教国家，95%的泰国人都信仰佛教，信仰令这个国家幸福感满满，泰国也因此被誉为“微笑国度”，这里的社会稳定和安全程度当然也没得说。

同时，泰国对中国的友好程度也是整个东南亚闻名的。中国人每年赴泰旅游人数众多，中国与泰国也有着长期稳定的贸易往来。

不仅在政治上友好，经济上密切，泰国与中国在军事上也有较为紧密的联系，泰国是东南亚国家里购买中国军备的唯一国家。由于泰国和中国不接壤，没有现实地缘利益的冲突，历史上也没有矛盾和宿怨，中泰友谊是源远流长的。

东南亚房产市场

综合了解了东南亚四国的经济和社会状况，再来看东南亚的房地产市场会有更深刻的理解。

越南的房地产市场从90年代初开始发展，直到年7月才真正放开外国人购房限制。虽然越南房市的发展时间不长，却在几年前遭遇“寒冬”：房产泡沫破裂及市场崩溃，越南经济也深受重创，股市、房价暴跌，近两年才从谷底回升。

目前胡志明市稍靠近市中心的房价基本4,美元/㎡，郊区也要1,美元/㎡，相对越南这个人均GDP只有1,美元的国家，这样的高房价有多少泡沫，我们不得而知。

另一个值得注意的事实是，与中国类似，越南的房产也只有50年的产权，投资者并不能永久拥有。

柬埔寨的房产主要集中在首都金边和海滨城市西哈努克。7年前柬埔寨才通过法律，允许外国人在柬埔寨购买房产，这里的购房主力来自台湾、马来西亚、中国大陆、新加坡。

目前金边的房价2,-3,美元/㎡，市中心的达到4,美元/㎡，房价和芭提雅、普吉岛差不多，但是金边房子性价比却远没有后者高。以柬埔寨1,美元的人均GDP和万的人口，想要消费如此价格高昂的房子，是非常困难的。

马来西亚，近两年来与泰国同样成为了世界上的热门房产投资国家，在胡润发布的年海外置业投资回报榜单中，曼谷与吉隆坡分别位列第5位和第7位。

由于泰国和马来西亚的房产很热，比较泰国和马来西亚的房地产市场已经成为近年来海外投资者的第一课。这里我们不论好坏，只提供一些事实，给大家提个醒：

泰国和马来西亚都是土地私有制，但泰国的房产是永久产权，马来西亚有永久产权和99年产权，永久产权会更贵。泰国没有房产税，而马来西亚有房产税，另外马来西亚的房产交易税费也较高。泰国的房产比马来西亚更具性价比，马来西亚更多是针对顶尖富豪的豪宅型项目。马来西亚房产水分更大，前两年广告铺天盖地的碧X园现在臭名昭著，以“住在新加坡”为卖点的新山坑了多少华人。

回过头来看泰国，没有噱头很大的宣传，没有无人接盘的泡沫，提供给投资人的都是实实在在的回报率和升值空间，收益是能看得见摸得着的。